Наблюдаем летний спад активности на рынке недвижимости

Само по себе небольшое количество квартир в продаже не катастрофа. Проблема в другом: при таком уровне предложения даже стабильный спрос, не говоря уже о его росте, будет толкать цены вверх. А предпосылок для усиления спроса достаточно.

Средние минимальные ставки по ипотеке не снизились, но предложений в диапазоне 17-18% становится больше, разброс по ставкам уже не такой сильный, как несколько месяцев назад. Даже если ЦБ сохранит ключевую ставку без изменений (что более чем вероятно), объем рыночной ипотеки продолжит плавно расти. Плюс будут сказываться инфляционные ожидания. А еще активное освещение того факта что цены заметно растут, дополнительно подтолкнет и спрос и сами цены.

Напомню, что за первое полугодие в Петербурге зарегистрировано почти 48 тыс. договоров купли-продажи — на 9% больше, чем годом ранее. Это второй результат за последние пять лет, выше показатель был только в 2023 году — 51,4 тыс. сделок. И, вероятно, при более широком выборе квартир сделок было бы еще больше.

Новостройки. Наблюдаем вполне ожидаемый откат после июньского всплеска спроса. По данным Дом РФ, на 12 июля в целом по стране выдано 52,2 млрд. руб. семейной ипотеки. Это близко к минимальному уровню выдачи с начала года.

По обращениям по трейд-ин и выкупу от застройщиков также видим снижение активности примерно на 20-30%. Реальный масштаб просадки станет понятен скорее в августе: в июльскую статистику еще попадет часть договоров, подписанных на пике спроса в конце июня. Кроме того, застройщики продолжают доводить до сделок клиентов, которые не успели воспользоваться семейной ипотекой в период ажиотажа.

По итогам первого полугодия в Петербурге по данным Росреестра зарегистрировано 18,6 тыс. ДДУ — на 4% меньше, чем в слабом первом полугодии прошлого года. Для сравнения: в 2022-2024 годах показатель находился в диапазоне от 25,9 до 35,7 тыс. договоров. Просадку спроса в Петербурге отчасти смягчает неуклонное сокращение объема нового строительства и будущего предложения.

На рынке долгосрочной аренды без особых изменений. По данным ЦИАН и Авито, за неделю предложение выросло всего на 0,2-0,3%. С начала июля на обеих площадках наблюдается небольшое снижение — на 1-2%. При этом объем предложения остается близким к максимумам последних лет и примерно вдвое превышает прошлогодний уровень.

На рынке стрит-ритейла продолжается напряженная борьба за арендаторов. Помещения средней и низкой ликвидности сдавать особенно тяжело, собственникам приходится проявлять максимальную гибкость в ставках и условиях договора.

Одновременно заметно оживает спрос на качественные арендные объекты с надежными арендаторами. Идут сделки с окупаемостью порядка 140-150 месяцев, что соответствует доходности около 8-8,6% годовых. Но спрос максимально избирательный: покупатели готовы платить только за действительно ликвидные помещения с понятным денежным потоком.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)