Ежемесячный обзор торговой и индустриальной недвижимости в Петербурге и ЛО

Главные вызовы для коммерческой недвижимости — высокая стоимость кредитования, замедление спроса, структурная перестройка, связанная с электронной торговлей и новыми форматами розничной торговли.

Несмотря на ключевую ставку банки не спешат понижать ставки розничного кредитования на покупку коммерческой недвижимости. Лучшие предложения остаются на уровне чуть ниже 20%. Но даже при таких ставках кредитования и все еще высоких депозитных ставках сохраняется устойчивый интерес как к объектам стрит-ритейла как в бюджетах до 100 млн руб., так и дороже. Высокие текущие ставки кредитования явно оказывают все большее давление на рынок складской и производственной недвижимости. Фиксируем рост предложений по срочной продаже залоговых промышленных и складских объектов. В процессе анализа текущих объектов видим, что операционная прибыль по крупным проектам уходит на обслуживание кредитов — ставку ключ плюс 3-4% на длительном горизонте бизнес не выдерживает. При этом всплеска предложения объектов не наблюдается.

Главные вызовы для коммерческой недвижимости — высокая стоимость кредитования, замедление спроса, структурная перестройка, связанная с электронной торговлей и новыми форматами розничной торговли.

Ставки кредитования и долговая нагрузка

Несмотря на ключевую ставку банки не спешат понижать ставки розничного кредитования на покупку коммерческой недвижимости. Лучшие предложения остаются на уровне чуть ниже 20%. Но даже при таких ставках кредитования и все еще высоких депозитных ставках сохраняется устойчивый интерес как к объектам стрит-ритейла как в бюджетах до 100 млн. руб., так и дороже. Высокие текущие ставки кредитования явно оказывают все большее давление на рынок складской и производственной недвижимости. Фиксируем рост предложений по срочной продаже залоговых промышленных и складских объектов. В процессе анализа текущих объектов видим, что операционная прибыль по крупным проектам уходит на обслуживание кредитов - ставку ключ плюс 3-4% на длительном горизонте бизнес не выдерживает. При этом всплеска предложения объектов не наблюдается.

Индустриально-складская недвижимость

Рынок индустриальной недвижимости входит в фазу охлаждения после активного роста в прошлые годы. При этом базовые показатели аренды статистически пока не сильно снижаются.

По итогам 2025 года ввод индустриально-складской недвижимости в Петербурге снизился на 27% в сравнении с предыдущим 2024 годом — до 529 тыс. кв. м. (Данные Maris). Крупнейшие сданные объекты Wildberries (складской комплекс в Шушарах 106 тыс. кв. м, распределительный центр 95 тыс. кв. м.) и OZON (универсальный склад площадью 90,5 тыс. кв. м.).

При этом на 2026 год по разным оценкам запланирован ввод в эксплуатацию от 0,8 тыс. кв. м, в том числе распределительный центр OZON (117 тыс. кв. м), вторая очередь комплекса «100К» (82 тыс. кв. м) и третья очередь «Армада Парк» (70 тыс. кв. м).

Анализ проектов которые ведет наша команда, обратная связь от клиентов и партнеров показывает рост вакансии в складском сегменте до 6-7%. Данный уровень не является критическим, но сигнализирует о явном развороте рынка.

Формально арендные ставки в складском и производственном сегменте остаются стабильными, в диапазоне 1000 – 1400 руб. за 1 кв. м., при этом при принятии решений о продаже/инвестировании в объекты необходимо закладывать некоторое снижение ставок, торг и увеличение сроков на поиск арендаторов.

Торговая недвижимость

По итогам 2025 года в Петербурге введен рекордный объем торговых площадей (более 127 тыс. кв. м за последние годы). В совокупности только ТРК «Парк Молл», ТРК «Небо», ТЦ «Астра Молл» и МФТРК «ГОЛЛИВУД» прибавили рынку 60 тыс. кв. м. Петербург по-прежнему занимает лидирующее положение по обеспеченности жителей торговыми комплексами.

Если с приростом предложения все в порядке, то в части спроса есть симптомы замедления. Усиливается тренд на переход населения к сберегательной модели. Замедлился рост оборотов продуктовых сетей и общепита — традиционно ключевых арендаторов в торговой недвижимости, в том числе в сегменте встроенных помещений. По данным Infoline в начале 2026 года посещаемость ресторанов упала на 14–32%, люди экономят чаще покупают готовую еду в магазинах. Также в сегменте обострилась конкуренция с ритейлом: продуктовые сети («Пятёрочка», «Магнит», «Лента») активно наращивают предложение готовой еды и кофеен, отбирая аудиторию у общепита.

Это привело рынок общепита к адаптации к условиям новой реальности: сеть «Шоколадница» закрыла уже 20% объектов, «Теремок» и Monsta Family сделали ставку на франшизу, а гибриды вроде «ВкусВилл в пути» и «Хлебник Экспресс» захватывают трафик «на ходу». Эти изменения могут опосредованно сказываются и на уровне спроса на аренду встроенных помещений.

Электронная коммерция продолжает усиливать позиции. По итогам 2025 года оборот Самоката вырос на 12,3% и достиг 279,3 млрд рублей. При этом говорить об бесповоротной победе над классическим ритейлом и магазинами преждевременно.

Ассоциация представителей электронной торговли (АПЭТ) подсчитала, что за три года комиссии маркетплейсов увеличились на 58–63%, логистические расходы — на 33–89%. Совокупная нагрузка для продавцов на ряде площадок приблизилась к 30% и выше. Рост комиссий отражает стремление платформ повысить рентабельность и начать интенсивно возвращать затраты по захвату рынка и продвижению электронных форматов торговли.

Дополнительное негативное воздействие на рынок оказывают участившиеся решения о национализации крупных активов. Склады Raven Russia, ДК Кирова, активы Valo и тд. Судя по скорости принятия и неоспоримости решений такие кейсы могут продолжиться, что не способствует улучшению инвестиционного климата.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)