В январе 2025 года в Госдуму внесут законопроект о рассрочке на рынке новостроек

По данным Ольги Трошевой, директора консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» во втором полугодии 2024-го доля рассрочки на рынке новостроек в Петербурге достигла 44%. В целом по РФ доля таких сделок за год выросла с 5% до 40%, сообщает «Инком-Недвижимость».

Популярность рассрочек стала расти после резкого повышения рыночных ставок и отмены часть льготных программ. По отзывам экспертов и участников рынка, проблемы возникают, если рассрочка распространяется за момент сдачи дома. А короткие рассрочки — год-полтора — мало интересны покупателям.

«Прорабатывая с застройщиками схемы продажи жилья и коммерческих помещений в новостройках в рассрочку, мы сталкиваемся с главным препятствием, — комментирует Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость». — В ипотеке интересы банка защищены, если что не так — он обращает взыскание на объект залога. Да, торги сложная процедура, и объект может быть продан дешевле, чем приобретался. Но есть работающий и понятный механизм. При продаже в рассрочку все сложнее. Если покупатель перестанет платить, даже если объект в залоге — застройщику гораздо сложнее взыскать убытки. Предоставление длительных рассрочек может привести к серьезным последствиям для застройщика. Введение специального закона снизит риски для застройщиков. Наша команда и некоторые девелоперы используют комбинированные договоры, в которых сочетаются положения купли-продажи и найма помещения».

На рынке известны примеры, когда застройщик предоставляет рассрочку даже и на 10 лет. Впрочем, есть компании, которые стараются, по возможности, избегать применения этой схемы, считая ее рискованной. Заметим, что придание строителям некоторых функций банка (оформление и взыскание залогов) не более уместно, чем придание банкам функций фактического контроля за жилищным строительством.

Рассрочке надо уделять особое внимание. Это мощнейший инструмент поддержки продаж, а в условиях недоступной рыночной ставки и запредельных комиссий по семейной ипотеке — едва ли не единственный. У некоторых застройщиков доля рассрочки уже существенно превышает среднее по больнице значение в 40%.

Одним из минусов рассрочки, по его мнению, является отложенный денежный поток: договор заключается сейчас, а что будет дальше — неизвестно, и это в итоге может ухудшить финальный результат проекта.

Показатели продаж выглядят утешительно ровно до тех пор, пока мы не начинаем понимать, что по 40% договоров деньги поступят еще не скоро. И еще один момент. На растущем рынке эта модель прекрасно работает, многие клиенты рассчитывают перейти на ипотеку, и застройщики используют этот аргумент. А если значительная часть клиентов к моменту сдачи дома поймет, что ипотеку им физически не взять? Люди будут вынуждены расторгать договоры. Особенно если цены на новостройки не вырастут.

Если все эти факторы: большой объем продаж в рассрочку, внушительное количество клиентов, не готовых вносить финальный платеж и значительный объем расторжений — совпадут, дополнительное количество квартир попадет в продажу и начнет продавливать цены, затрудняя продажи остатков застройщиком, которому придется конкурировать с переуступками.

Кроме того, по расторжениям люди будут требовать возврата средств, не взирая на штрафные санкции и прочее. На практике попытки взыскать что-то с дольщиков за неуплату очередного взноса оборачиваются огромным репутационным ущербом. Необходимость возвращать деньги дополнительно подкосит финансовую модель проекта. При плохом раскладе застройщику придется второй раз продавать те же самые объекты, но уже дешевле.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm),
NSP (https://nsp.ru/40487-v-yanvare-2025-goda-v-gosdumu-vnesut-zakonoproekt-o-rassrocke-na-rynke-novostroek),
ЦИАН Журнала (https://smolensk.cian.ru/novosti-zakonoproekt-o-rassrochke-na-pervichku-vnesut-v-gosdumu-v-janvare-338067/)