Кредит для бизнеса

Только что общался с партнером-инвестором, решили его задачу. Достаточно распространенную. Нужен был кредит под ликвидное торговое помещение. Банк уже одобрил ипотеку под 10.4 %, можно было чуть ниже (мы только что провели несколько сделок под 9.5 %), но ставка и остальные условия, в целом, неплохие.

Загвоздка в оценке. Хорошо, что инвестор, как мы и рекомендуем, перед заказом отчета об оценке предварительно пообщался с оценщиками, аккредитованными банком. Предварительные ответы озадачили. Оценщики единодушно озвучили предварительную стоимость объекта на уровне 80 млн рублей, при том, что он приносит арендный доход в 1 млн рублей. Арендные ставки не завышены, все арендаторы надежные, сетевые. Даже если кто-то съедет, то мы без труда найдем новых, да еще и выбирать будем. Локация и планировки помещения позволяют. Ну, ладно бы, оценщики озвучили хотя бы 120 млн руб. (исходя из 10 лет окупаемости), но за такие деньги объект просто оторвут с руками.

Начинаем выяснять причины столь низкой оценки. Объяснение простое. Оценщики руководствуются четкими правилами, основной упор на сравнительный метод. Но в отличие от рынка жилья эта методология часто дает сбои. В торговой недвижимости невозможно найти аналогичные объекты. Достаточно сказать, что в зависимости от пешеходного траффика, размеров, особенностей планировки, цены на фасадные помещения в одном и том же доме могут различаться даже не на десятки процентов, а раза в два и более.

Если бы заемщик заказал и оплатил оценку без предварительной сверки, то мало того, что он получил бы заниженную стоимость объекта. Отчет автоматом ушел бы в банк и пересмотреть его было бы крайне сложно – это вызывает у них вполне обоснованные опасения. Проще будет банк поменять, а там новый круг подачи документов, пояснений, согласований. И снова вопрос с оценкой.

В итоге мы связались с руководителем оценочной компании, конструктивно обосновали рыночную стоимость объекта, сделав упор на подтверждение фактических доходов от аренды и что они не завышены. И — вуаля! Получаем заключение, что объект стоит дороже: около 120 млн рублей.  Да, это все равно мало, но закрывает потребности инвестора. При этом, отчет железобетонно соответствует оценочным стандартам. Мы не подтасовываем и не манипулируем цифрами. Для нас это важно. Банки–партнеры и оценщики это хорошо знают и ценят нас за это. Лишнее подтверждение — они запрашивают экспертное мнение наших аналитиков, когда оцениваемый ими сторонний объект вызывает сомнения. В том числе и ГУИОН (Городское управление инвентаризации и оценки), в опросах которого мы участвуем.

Кейс решен.