Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Обзор рынка бизнес–центров в Санкт-Петербурге

Опубликовано 12 ноября 2012
На сегодняшний день рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга заметно расширился. Количество бизнес-центров заметно возросло: строятся новые здания, выполняются реконструкции зданий более ранней постройки. Арендатору предоставляется огромный выбор помещений, для размещения офиса, различные арендные ставки, возможность выбрать наиболее удобный вариант расположения офиса, исходя из транспортной доступности и специфики бизнеса. Достаточно выгодным вложением капитала для инвесторов, является приобретение готовых зданий с дальнейшей сдачи их в аренду.

Классификация бизнес-центров

Говоря о классификации бизнес-центров можно выделить три основных класса: А, В и С. Участники рынка обычно классифицируют бизнес-центры исходя из их местоположения, типа здания и его технического оснащения, статуса управляющей компании и уровня предоставляемых услуг.

Класс А: бизнес-центр, как представительство

К бизнес-центрам класса А относятся отдельно стоящие здания, как объекты нового строительства, так и реконструкции, расположенные в наиболее престижных и удобных с точки зрения транспортной и пешей доступности частях Центрального, Адмиралтейского, Василеостровского и Петроградского районов города. Обязательно наличие парковки, как подземной, так и наземной, чаще всего, из расчёта 1 машиноместо на 100 кв.м. арендуемой площади. В бизнес–центрах класса А есть всё для комфортной работы арендаторов: качественная отделка помещений по европейским стандартам «премиум – класса», отделка под арендаторов, услуги телекоммуникационной связи, предоставленные известными операторами, кондиционирование воздуха при помощи 2-х или 4-х трубных систем и поддержание микроклимата в помещениях, система видеонаблюдения, круглосуточная охрана, сигнализация и контроль доступа с использованием магнитных карт, также организация питания в собственном кафетерии. Затрагивая вопрос технического оснащения и инженерных коммуникаций, следует учитывать, что в бизнес–центрах класса А всегда используются источники электропитания первой степени надёжности, современные системы оборудования здания и системы управления зданием. Профессиональное управление зданием осуществляется известной управляющей компанией. Арендаторы и покупатели, в основном, крупные компании, заинтересованные в статусном офисе, иностранные компании, использующие офис, как представительство.

Класс В: бизнес-центр, в котором ничего лишнего

Бизнес-центры класса В располагаются в частях Центрального, Адмиралтейского, Василеостровского и Петроградского районов, не попадающих под зоны класса А. Также в районах прилегающих к историческому центру и Петроградской Стороне Санкт-Петербурга, обычно, в граничащих с центром и отличающихся удобным расположением относительно транспортной доступности и видовыми характеристиками (набережные, зоны, прилегающие к паркам, недалеко от основных транспортных магистралей) частях Выборгского, Московского, Красногвардейского, Приморского и Калининского районов. Бизнес-центры класса В являются объектами нового строительства и полной реконструкции, допускается капитальный ремонт здания. Точки питания допустимо организовывать на арендуемых площадях. Отделка помещений по европейским стандартам, отделка под арендаторов. Обычно в бизнес-центрах класса В наличествует вторая степень надёжности системы электроснабжения здания, система видеонаблюдения с круглосуточной охраной. Арендаторам предоставляются услуги цифровой связи. Кондиционирование помещений осуществляется, чаще всего, при помощи сплит-систем. В большинстве случаев имеется подземная парковка, допускается наземная парковка автомобилей по периметру объекта. Здание обслуживается инженерными системами, необходимыми для его жизнедеятельности. Профессиональное управление зданием осуществляется управляющей компанией или собственной службой эксплуатации. Говоря о среднестатистическом арендаторе в классе В можно с уверенностью сказать, что класс В выбирают, как небольшие фирмы, так и достаточно известные на рынке компании.

Класс С: бизнес-центр для “молодых” и небольших фирм

Бизнес – Центры класса С находятся в удаленных от центра районах города, в местах с хорошей транспортной доступностью, в большинстве случаев, в пешеходной доступности от станций метрополитена. Расположены в административных зданиях, бывших зданиях специализированных производств, научно-исследовательских институтов, заводов. Иногда помещения сдаются с произведенной отделкой, возможна отделка под арендаторов. Точки питания организовываются на арендуемых площадях. Системы электроснабжения второй категории надежности и инженерные системы, необходимые для обеспечения жизнедеятельности здания. Арендаторам предоставляется необходимое число телефонных линий. В здании имеется система вентиляции. Организована наземная парковка по периметру здания и охрана объекта. Профессиональное управление зданием осуществляется управляющей компанией или собственной службой эксплуатации. Такие бизнес-центры пользуются популярностью у небольших фирм, начинающих предпринимателей, компаний, чей бизнес связан с производством или логистикой, так как есть возможность арендовать производственные и складские площади рядом с основным офисом, что делает работу намного удобнее.

Арендная ставка и стоимость площадей в бизнес-центрах

Арендные ставки в бизнес-центрах Петербурга устанавливаются не только в зависимости от класса, но и местоположения, метража помещения, вида из окон, этажа. Иногда арендодатели делают скидки арендаторам, например, когда есть заинтересованность в аренде большого объема площадей, или же, исходя из нашей практики сдачи в аренду производственных и офисных помещений в бизнес-центрах. Арендодатели часто делают скидки на офисы тем, кто собирается взять в аренду весь склад, или же несколько производственных помещений. Довольно часто, арендодатели в «премиум-классе», смотрят на статус арендатора, для поддержания имиджа бизнес-центра. Конечно, все арендодатели заинтересованы в платежеспособности клиента, обращают внимание на срок существования его бизнеса. Есть возможность подписания договора аренды офиса с арендодателем на стадии постройки бизнес-центра, арендная ставка в таком случае иногда выходит намного ниже. Арендные ставки в классе А варьируются от 1800 до 3500 руб. за кв.м. в месяц. В некоторых случаях арендная ставка за квадратный метр в месяц может быть намного выше, в зависимости от помещения и индивидуальных пожеланий арендатора. Класс В несколько дешевле, но во многом не уступает классу А, арендная ставка по городу составляет от 900 до 2700 руб. за кв.м. в месяц. Класс С достаточно популярен, сегодня большинство небольших компаний предпочитают арендовать помещения именно в подобных бизнес-центрах. Средняя стоимость аренды офисных площадей от 500 до 1000 руб. за кв.м. в месяц. Что касается производственно-складских помещений, многое зависит от их технического оснащения, наличия кран–балок или же другого необходимого оборудования. Стоимость может составлять от 200 до 800 руб. за кв.м. в месяц. Говоря о приобретении офисов в бизнес-центрах, следует учитывать множество нюансов. В готовых бизнес центрах стоимость квадратного метра достаточно высока. Арендодателям не всегда выгодно продавать площади. В строящихся бизнес-центрах существует огромный выбор помещений, предлагаемых для приобретения в собственность. Рассмотрим стоимость площадей в уже построенных и готовых к эксплуатации бизнес-центрах. В классе А стоимость квадратного метра составляет 150 000 - 400 000 руб. Класс В обойдётся покупателю от 65 000 до 150 000 руб. за кв.м. В классе С цены варьируются от 30 000 до 50 000 руб. за кв.м. В заключение хотелось бы отметить, что к третьему кварталу 2012 года в эксплуатацию было введено девять новых бизнес-центров класса А и В, общей площадью сдаваемых в аренду помещений более 70 000 кв.м. К концу 2012 года ожидается увеличение арендных площадей ещё на 35 000 кв.м. в связи с сводом в эксплуатацию ещё четырёх бизнес-центров. В первом и втором квартале 2013 года запланирован ввод в эксплуатацию ещё двух новых бизнес-центров и заметный прирост площадей. Однако, анализируя входящие обращения наших клиентов, мы можем сказать о том, что уже на стадии постройки большинство арендаторов и покупателей заключают договоры на интересующие офисные площади.