Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Квартирный вопрос: Февральские тезисы

Опубликовано 24 февраля 2012
13 февраля 2012 года вышла "Комсомольская Правда" с предвыборной статьей Владимира Путина, в которой значительная часть внимания уделена квартирному вопросу. Большинство экспертов не увидели в данных материалах ничего нового. Более того, при детальном разборе тезисов, нам не удается найти каких-либо конкретных планов и изменений, позволяющих улучшить ситуацию с жильем. Попробуем разобраться в каждом из предложенных вариантов.

Снижать стоимость строительства не за счет заработной платы и охраны труда, а за счет снижения цен на строительные материалы, прекращения раздувания цен из-за коррупционной нагрузки на строительный бизнес

Посыл в целом правильный, но если быть объективным, то для Петербурга себестоимость строительства 1 кв. м. жилья со всеми подключениями, если их рассматривать в соответствии с существующими нормативами, составляет 25 – 37 тыс. руб. Разумеется, в зависимости от высотности дома и конкретных технических условий строительства. Стоимость квадратного метра жилья на рынке составляет 60 – 80 тыс. руб. Конечно, можно предположить что разница между себестоимостью и рыночной ценой составляет прибыль строителей, но на самом деле она не превышает 10-15 тыс. рублей за квадратный метр. Причем эта цифра не выходит за среднерыночные значения и является достойной премией за риски и нормальное ведение бизнеса. Куда же еще уходят 30 – 40 тыс. руб.? Львиную долю занимают затраты на капитал и затраты на покупку земельного участка и все различные согласования. К сожалению, сложилась любопытная ситуация, которая год от года становится только хуже. В цену квадратного метра закладывается минимум 10 – 15 тыс. руб. затрат на покупку земельного участка и, нередко, столько же, а порой и больше на затраты на получение необходимых разрешительных и проектных документов. Получается, что куда более эффективно снизить цены на квартиры можно было бы путем снижения цен на покупку земельных участков и коррупционную составляющую (разрешения, согласования и т.д.). Крупнейшим владельцем земли является государство и большинство участков строители получают от него, приобретая землю на аукционах. Средства от продажи земли пополняют бюджеты всех уровней. Про коррупционную составляющую конкретных действий не приведено, но борьба с нею даст результат в сотни раз лучше, чем нерыночные ограничения на стоимость материалов.

Введение в экономический оборот большого количества земельных участков

Отличное предложение за исключением одного единственного нюанса. Для того чтобы преодолеть все бюрократические препоны, необходимые для согласования строительства на земельном участке, который изначально не был предназначен под жилое строительство, уйдет минимум 1 – 2 года. Система оборота земли в России настолько сложна, рискованна и непредсказуема, что в меньшие сроки это сделать невозможно. И более того, совершенно непонятно в какую стоимость уложится перевод земельного участка в категорию, которая позволит на нем осуществлять жилое строительство. Итого, действительно с землей надо что-то делать. Но не путем роста предложения, а путем планомерного упрощения процедур оборота земельных участков. Сделать так, чтобы государство выполняло основной объем по инженерной и проектной подготовке участков. Это заметно снизит риски застройщиков, сократит сроки, а следовательно, и стоимость квартир.

Цена ипотеки должна снизиться вместе со снижением инфляции

Предложения о развитии ипотеки и сберегательно-накопительных механизмов возникает примерно раз в два года. Пресса и чиновники начинают активно комментировать идеи по снижению ипотечных ставок. Но путем введения усовершенствованных механизмов предоставления ипотечного кредита и, тем более, создания сберегательно-накопительных механизмов, вопрос финансирования жилищного строительства не решить. Еще раз подчеркнем, что предыдущий опыт 2006 -2008 гг., когда основные усилия было сосредоточены на доступности ипотеки, упрощению ипотечных процедур привело к неадекватному росту цен на недвижимость. Для того чтобы снизить цены на какой-либо продукт необходимо не повышать на него спрос, а сделать так, чтобы этого продукта было, как можно больше. Продукт легко и просто можно было произвести и, соответственно, легко и просто купить. И тогда продавцы жилья, строители, конкурируя между собой, будут максимально снижать цены. Этого, к сожалению, не наблюдается. Что касается сберегательно-накопительных механизмов, типа стройсберкасс, то при нашем уровне инфляции эта идея кажется абсолютно недостижимой. Любые попытки создать систему накопления, направленные на жилищное строительство, когда ставка инфляции превышает 8% и ее уровень не соответствует уровню инфляции в западных странах, обречены на провал. Достаточно взглянуть на судьбу строительно-потребительских кооперативов, которые практически не сыграли свою роль в финансировании строительства жилья. Важно отметить, что с октября 2011 года по февраль текущего года, когда опубликована статья, банки были вынуждены повысить ставки по ипотеке на 2-3% годовых.

Наряду с расширением возможности купить квартиру надо создать централизованный рынок арендного жилья

Для существования цивилизованного рынка арендного жилья необходимо, чтобы арендный бизнес был выгоден для инвестора. Инвестору должно быть выгодно строить/покупать жилье и сдавать его в течение длительного времени по рыночной цене. И если предложений будет много, то арендная ставка автоматически снизится. И у людей всегда будет альтернатива: либо брать кредит на покупку жилья, либо всю жизнь снимать жилье по разумным ставкам. Но для того чтобы этот бизнес существовал и инвестор вошел в него, нужно чтобы строительство с последующей сдачей квартиры в аренду был экономически оправдан. При нынешних ценах на квартиры и средних арендных ставках окупаемость арендного бизнеса составляет минимум 15 лет. В такой ситуации очень немногим инвесторам придет в голову целенаправленно заниматься арендным бизнесом. В Санкт-Петербурге есть примеры, когда крупные инвесторы приобретали большие объемы жилых площадей на этапе строительства. Понимая, что они заметно выиграли, купив недвижимость на первичном рынке по относительно невысокой цене, все равно уровень окупаемости не составляет ниже 12 лет.

Для людей с невысокими доходами будем создавать программы развития некоммерческой аренды жилья

Логично, что государство должно брать на себя социальные функции. Поддерживать именно неимущие слои населения, которых предположительно весьма немного. И государство должно помогать перераспределять доходы среднего класса и богатых людей на то, чтобы часть налогов, собираемые их доходов, направлялись на поддержку неимущих. Представляется, что в нынешней ситуации любые попытки финансировать программы по строительству и сдаче жилья в аренду "людям с невысоким доходом" приведут к росту коррупционной составляющей. Тогда уж проще субсидировать неимущим оплату аренды по рыночным ставкам. Или, что было бы совсем хорошо, создать условия при которых эти люди смогли бы зарабатывать больше. И они могли участвовать либо в ипотечных программах, либо арендовать жилье по рыночным ставкам.