Особенности налогообложения сделок с коммерческой недвижимостью

Ранее эксперты агентства недвижимости "Первое Ипотечное Агентсво" уже писали о налогообложении сделок по продаже недвижимости. Но как оказалось, коммерческая недвижимость и в этом вопросе имеет свои нюансы. Не смотря на то, что в российском законодательстве понятие коммерческой недвижимости достаточно размыто, можно определить, что к ней относятся нежилые помещения, предназначенные для осуществления деятельности, приносящей прибыль. Прежде всего, нужно понимать от какого лица будет реализовываться недвижимость – физического или юридического.

Продажа недвижимости физическим лицом

В первом случае ситуация с налогообложением не будет сильно отличаться от продажи квартиры (дома, участка) принадлежащей физическому лицу. Они также уплачивают налог на имущество, а в случае продажи – налог на доходы физических лиц. Как и при продаже другого имущества, если срок владения объектом превышает три года, то физическое лицо освобождается от уплаты налога независимо от суммы продажи объекта. Исключение составляет случай, когда собственник индивидуальный предприниматель (ИП) и помещение используется непосредственно для осуществления коммерческой деятельности (Ст.217 п.17.1 НК РФ).

Продажа недвижимости юридическим лицом

Когда коммерческая недвижимость продается юридическим лицом, ему неизбежно приходится сталкиваться с довольно существенными затратами на налогообложение от продажи этого имущества. Объекты недвижимости юридических лиц облагаются налогом на имущество организаций. При продаже коммерческой недвижимости взимается налог на добавленную стоимость и налог на прибыль (купля-продажа объекта считается реализацией и подлежит налогообложению, Ст.146 НК РФ). Естественно, что организация ищет возможности и способы оптимизации расходов, благо на сегодняшний день существует достаточное количество легальных способов. Рассмотрим некоторые из них.

Способы оптимизации расходов

Если коммерческая недвижимость оформлена на юридическое лицо, учредителями которого выступают физические лица, то целесообразно будет продавать не сам объект недвижимости, а акции (в ОАО) или доли (в ООО). Тем более, что если акции (доли) находились в собственности более трех лет, физические лица также освобождаются от уплаты налога на доход и вместо уплаты НДС и налога на прибыль, подлежит уплате только налог на доходы физических лиц (13%). Конечно, для покупателя такой вариант не очень интересен – возникает необходимость в дополнительной проверке компании с привлечением аудиторов и юристов, ведь далеко не все компании имеют безупречную историю. Для большей привлекательности компания-собственник может провести реорганизацию с образованием нового юр.лица, на балансе которого будет значиться данный объект недвижимости. Важно отметить, что срок владения акциями (долями) при этом будет определяться не сроком владения новым юридическим лицом, а сроком владения акциями (долями) реорганизуемой компании. Согласно ст. 251 п.1.3 НК РФ не является доходом имущество, которое получено в качестве взноса в уставной капитал организации. Таким образом, компания может выступить соучредителем нового ООО и затем постепенно или единовременно выйти из него. Также объект недвижимости может быть передан участнику общества при выбытии из состава ООО, либо при ликвидации организации и распределении имущества между участниками. Таким образом, в зависимости от схемы сделки могут быть использованы различные способы оптимизации расходов. Опытные бухгалтеры и юристы смогут предложить оптимальный вариант для вашего конкретного случая. Также не стоит забывать о имущественном налоговом вычете, действие которого распространяется на жилые и нежилые объекты недвижимости.