Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н
ул. Новгородская, 23, офис 329

Процентные ставки по ипотеке: прогнозы и реальность

Опубликовано 18 августа 2018

Процентные ставки по ипотеке: прогнозы и реальность

В начале 2018 года было очень много прогнозов по снижению ипотечных ставок, некоторые специалисты отмечали, что снижение может дойти до 8,5-9% годовых. В связи с чем ожидалось повышение спроса на рефинансирование ранее выданных кредитов, но во втором полугодии некоторые аналитики предположили перелом тренда. Обсудим, насколько сбылись данные прогнозы.

С начала лета было отмечено прекращение снижения процентных ставок по массовым ипотечным продуктам, что обусловлено прогнозами Центробанка. На данный момент ключевая ставка держится на уровне 7,25% годовых и прогнозируется, что она сохранится до конца 2018 года.

Что же касается реализации прогнозов по снижению, то на начало года ставка по ипотеке на первичном рынке составляла 10,71% и на данный момент снизилась до 9,26% годовых. На вторичном рынке ставка составляла 11,3% и за полугодие дошла до 9,57% годовых.

Во второй половине 2018 года, по словам министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева, тенденция к снижению продолжится для поддержания стимулирования спроса на недвижимость: «Если говорить о проценте ипотеки в валовом внутреннем продукте, он достаточно низок по сравнению с другими странами. Пока ещё напрягаться, что мы создаём мыльный пузырь, который может обрушить экономику, я бы поостерегся».

Своим мнением об изменениях на ипотечном рынке поделился коммерческий директор Первого Ипотечного Агентства – Сергей Топорников: «Абсолютно разделяю мнение министра и хочу отметить, что рост доли ипотеки по сравнению с прошлым годом особенно виден на вторичном рынке. Прогнозировать снижение ставок - дело неблагодарное, как и любые прогнозы. Значительных изменений без снижения ключевой ставки ждать точно не приходится. В последнее время уменьшение ставок достигается за счёт государственных программ или маркетинговых ставок, предлагаемых застройщиками по партнерским программам с банками, где застройщик компенсирует банку разницу в ставке. Под государственной программой подразумеваю ипотеку под 6% для семей, где второй или третий ребенок родился после 01.01.2018г.»

Среди ипотечных предложений стала прослеживаться специфика к сокращению разницы между первичным и вторичным рынком. Согласно данным Банка России за первое полугодие 2018 года разница сократилась в 1,9 раза по отношению к аналогичному периоду 2017 года. За отчетный период ипотека на новостройки и готовое жилье понизилась на 1,45 и 1,73 п.п. соответственно, что сократило разницу до 0,29 п.п. между типом приобретаемой недвижимости.

Наглядно изменения процентных ставок в первом полугодии можно увидеть из данным БН.

Рисунок 1 - Динамика ставок кредитования в 2018 году по данным БН

По большому счету прогнозы на первую половину года сбылись, так как объем выдачи ипотеки вырос на 69% по отношению к 2017 году, что в денежном эквиваленте составило 1,31 трлн. рублей, по данным Банка России. Ипотечное кредитование на первичном рынке составило 29% на сумму 382,7 млрд. рублей от общего объема. Более детально прирост выдачи кредитных средств в первом полугодии отображен на графике:

Рисунок 2 - Прирост объема выдачи ипотеки в 1 полугодии 2018 года по отношению к 2017 году

Хоть пока не понятно, продолжит снижаться процентная ставка или останется на данном уровне, так как зависит от ключевой ставки, спрос на ипотеку продолжит свой рост. Текущие изменения сняли сомнения у граждан о приобретении недвижимости за кредитные средства. Вопросом остается выбор банка для ипотечного кредитования.

Многие при выборе банка обращают внимание только на процентную ставку, но стоит учитывать еще несколько факторов. В первую очередь имеет значение тип ипотечного кредитования – первичный рынок, вторичный или же загородное жилье. Разница в процентных ставках сокращается, но пока разрыв еще есть.

У многих банков разработаны партнерские программы с застройщиками, в рамках которых застройщики могут субсидировать кредитные ставки, поэтому приобретая квартиру в новостройке клиент может получить меньшую ставку, чем указана в обычной программе банка. Сниженную процентную ставку на ипотеку также могут предложить банки зарплатным клиентам, программы предполагают разницу до 2 п.п. от действующего процента.

«Я бы рекомендовал не ждать снижения ставок, падения рынка и прочих прогнозов, а жить уже сегодня. Ипотеку выгодно брать сейчас по ряду причин: во-первых, ставки по ипотеке находятся на рекордно низком уровне, таких низких ипотечных ставок в истории России еще не было. Во-вторых, снижение ставок непременно приведет к росту спроса, а рост спроса к росту цен, чем ниже ставка, тем выше цена. В-третьих, если ставки будут снижаться, то заёмщик всегда может рефинансировать текущий кредит под новую более низкую ставку», - отмечает Сергей Топорников.

Стоит отметить еще несколько вопросов, которые возникают в ходе проведения сделки с привлечением ипотечных средств. Если выбран объект недвижимости на вторичном рынке, важно выяснить были ли проведены перепланировки и занижение стоимости по договору купли-продажи. Некоторые банки могут отказать в ипотечном кредитовании такой недвижимости.

При взаимодействии с банками нужно решить еще вопрос страхования. Некоторые заемщики не учитывают этот фактор, но он может повлиять на итоговую процентную ставку. Например, если банк предлагает свою страховую компанию, то стоимость страхования может составлять 1% от суммы кредитования. При отказе от страхования жизни заемщика процентная ставка может повыситься на 1%, поэтому при выборе банка необходимо уточнять есть ли возможность выбора страховой компании.

В целом, ожидается, что во втором полугодии ситуация на ипотечном рынке сохранит свою тенденцию. Небольшое уменьшение спроса можно связать с сезонностью, но с осени рынок начинает оживать.