Главный вопрос — новая конфигурация семейной ипотеки

Со спросом на вторичном рынке ничего не поменялось. Он остается устойчивым, в меру активным. И это при том что банки по-прежнему не спешат понижать ипотечные ставки. Разрыв между ключевой ставкой и рыночной ипотекой остается высоким. Если при ключевой ставке в 10-12% рыночные ставки были выше всего на 1,5% п.п., то сейчас средние ставки выше «ключа» на 3-3,5%. Лучшие доступные предложения по-прежнему на уровне 17,5%. И то если повезет: объективно отказов по заявкам стало больше.

Фиксируем заметную долю покупателей с живыми деньгами. Не факт, что снимают с депозитов, часто источник средств — продажа имеющегося жилья, в том числе в других регионах.

Главная интрига все та же: когда и за счет чего может восстановиться предложение. Пока ключевые факторы складываются в пользу дальнейшего плавного повышения цен. Даже на фоне все более явных признаков торможения экономики.

На рынке новостроек картина менее радужная. Бросаются в глаза слабые темпы выдачи семейной ипотеки. По данным Дом РФ, на 24 мая в целом по стране выдано 101,8 млрд руб. При такой динамике по итогам месяца получится около 130 млрд руб. А это уровень откровенно слабого февраля и хуже марта–апреля текущего года на 15-20%.

В кулуарных беседах некоторые застройщики тоже признают, что май по продажам слабее апреля. У разных компаний ситуация, конечно, отличается, но общий фон стал менее бодрым. Более охотно обсуждаются небольшие индивидуальные уступки для предметных клиентов. По ряду проектов появились дополнительные акции и скидки.

Все чаще появляются предложения с фиксированной ипотечной ставкой около 10% на весь срок кредитования. Понятно, что объем сделок с рыночной ипотекой будет расти. Это хорошая новость. Но важно учитывать, что застройщики субсидируют такие ставки, а значит расходы так или иначе будут заложены либо в цену, либо в снижение маржинальности.

И, конечно, в воздухе по-прежнему висит главный вопрос — новая конфигурация семейной ипотеки. Несмотря на сроки, указанные в поручении правительству, к 1 июня параметры так и не опубликованы. Есть версия, что их озвучат на ПМЭФ или позднее. Среди обсуждаемых вариантов по-прежнему фигурирует привязка ставки к количеству детей и, возможно, их возрасту. Рынок находится в напряженном ожидании. Отрасли нужна поддержка в виде семейной ипотеки, а у правительства есть жесткая задача по сокращению бюджета.

На прошлой неделе одновременно стало известно о сложностях у Seven Suns и структур Виктора Осокина: банки начали взыскивать задолженность. И это явно не последние новости, список проектов со слабыми пограничными показателями еще не исчерпан. Вопрос только в том, когда сложности по ним перейдут в публичную плоскость.

Рынок долгосрочной аренды продолжает жить в новой реальности. По итогам мая объем предложения снизился совсем незначительно: по данным ЦИАН — минус 2,3%, по Авито — всего минус 0,2%. Для высокого туристического сезона это минимальное снижение как минимум за последние два года. При текущем навесе предложения сезонный рост спроса на посуточную аренду не приводит к привычному резкому сокращению объектов в рекламе. Арендодателям не стоит рассчитывать на летнее повышение ставок долгосрочной аренды. Зато у арендаторов больше пространства для маневра и торга.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)