ПИА Блог — Итоги недели — Несбыточные ожидания

Несбыточные ожидания

Итоги недели

На вторичке те же тенденции, что и в самом начале года. Предложение в спальных районах Санкт-Петербурга продолжает уверенно прибывать — плюс 2,7% за неделю и уже — плюс 4,8% к началу месяца. Пока — в продаже 25,6 тысяч лотов (ЦИАН, спальные районы + Мурино и Кудрово). Например 1-го декабря было — 26,3 тыс. Активность покупателей слабая, но стабильная. С прямыми деньгами, те кто меняет недвижимость, получатели субсидий и редкие ипотечники. 

Цены реальных сделок не катастрофически, но все же заметно отличаются от рекламных. Чтобы квартира ушла, надо выставлять ее по нижней границе рынка. И быть готовым к небольшому дисконту. У нас просела конверсия из обращений в сделки по программе выкупа квартир (надеюсь — ненадолго). Главная причина — расхождение ожиданий собственников с реалиями рынка. Мы ориентируемся на реальные цены сделок здесь и сейчас, продавцы — на уровень цен в рекламе. В объявлениях они остались почти неизменными с ноября-декабря, а вот чтобы продать, надо подвинуться на 3-5%. К тому же у собственников всегда завышенные ожидания относительно даже средних цен в рекламе.

Агрессивно торгующиеся покупатели есть, но их не много. Пока установилось хрупкое равновесие: в пределах 2-3 недель четко угадываем с ценами продажи типовых квартир. А вот если срок больше — вероятность снижения намного выше. Именно по этой причине мы рекомендуем с большей осторожностью выкупать квартиры под флиппинг (ремонт и перепродажа). Чем сложнее и дольше ремонт, тем больше вероятность промахнуться с итоговой ценой продажи.

В отдельных локациях и даже домах, где достаточно много собственников, которым надо оперативно продать квартиры, начинаются «ценовые войны» — последовательное понижение цен с оглядкой друг на друга. Такие объекты выпадают из общего ряда, если сравнивать с теми, кто просто «стоит в рынке» и удерживает цены.

Новостройки. С ипотекой и господдержкой по-прежнему ясности нет. Понятно, что банкам она стала невыгодной. Застройщики доплачивать не готовы. Зашивать комиссию в цену удается не всегда. Ценовой разрыв между вторичкой и первичкой и так продолжает увеличиваться. Компромисс неизбежен, но когда и какой? Судя по доступной на Домклике статистике, доля ипотечных сделок с новостройками у Сбера снизилась и за последние 30 дней составила 31%. В конце года этот же показатель — 43%. Зато доля сделок со вторичкой, несмотря на высокие ставки, достигла 53%. 

Хорошо, что хотя бы есть определенность с «семейкой». Президент высказался: она будет продлена. Наверное, даже в прежних параметрах.

На рынке аренды жилья интересно — резкий рост предложения. ЦИАН за неделю +14,6%, с начала месяца вообще плюс 24%. На Авито сопоставимый прирост. Не иначе как собственники возвращают в долгосрочную аренду квартиры, которые сдавали посуточно на новогодние праздники.

На рынке торговых помещений спрос активный, но слабее чем до нового года. Все-таки многие потенциальные покупатели ушли в депозиты. Пережидают. Как и многие покупатели элитной недвижимости. Банковские 15-16% даже с учетом инфляции для многих выглядят привлекательнее вложений в недвижимость.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)

Поделиться