Цены реальных сделок продолжают плавно расти

В остальном — без особых изменений. Спрос устойчивый, как минимум не слабее прошлых недель. Банки фиксируют увеличение сделок с рыночной ипотекой, идет заметное перераспределение выдачи в пользу вторичного рынка. 

По ощущениям, цены реальных сделок продолжают плавно расти примерно на 1% в месяц. По данным ЦИАН, средняя цена предложения на вторичном рынке за год выросла на все 18%. Некоторые участники рынка так вообще говорят о росте на 2,5 % только за май. Это к вопросу что считать можно по-разному. А еще в выборку для расчета динамики цен попадают и новые квартиры в собственности от застройщиков, что тоже повышает уровень цен. Но цены в любом случае растут.

Главное событие ближайших дней — решение ЦБ по ключевой ставке. Даже минимальное снижение на 0,25-0,5 п. п. поддержит спрос. Не факт, что банки синхронно снизят ипотечные ставки, зато вот депозитные ставки традиционно моментально снизятся. Что тоже поддержит спрос. А еще на вторичку могут повлиять новые параметры семейной ипотеки, — они повлияют на распределение спроса между первичным и вторичным рынками.

На рынке новостроек заметно некоторое оживление спроса, но связанно оно исключительно с теми же грядущими изменениями в семейной ипотеке.

По данным ДОМ РФ, на 7 июня выдано семейной ипотеки на 37,2 млрд рублей. Это немного выше майского темпа и соответствует уровню марта–апреля. Последнюю неделю и вплоть до конца месяца объемы выдачи вырастут.

Однако нынешний разгон спроса выглядит значительно слабее и начался он позднее по сравнению с аналогичными ситуациями перед изменениями льготной ипотеки.

Одновременно растет объем предложений от застройщиков с пониженной рыночной ставкой на весь период кредитования. Но пока ставка под 9,5-10,5% (это субсидированная ставка, предлагаемая при незначительном удорожании квартир) не стала главным драйвером рынка.

Для строительной отрасли потенциальное снижение ключевой ставки будет позитивным но точно не переломным фактором. Стоимость проектного финансирования немного снизится, возможно немного подешевеют субсидированные ставки но не более того. Куда важнее как изменится семейная ипотека. Это главный фактор для рынка новостроек.

На рынке долгосрочной аренды с начала июня объем предложения вырос на 1,8%, а за неделю - на 1,4% (ЦИАН). Сейчас в рекламе находится 9,7 тыс. объектов — это близко к максимуму за последние 3 года. И это в разгар сезона посуточной аренды, когда предложение раньше сокращалось.

По данным Авито, с начала июня предложение снизилось на 1,5%, но и тут оно близко к максимальным значениям. Теперь точно следует задаться вопросом на сколько просядут ставки долгосрочной аренды год к году.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)