Звонки, просмотры, авансы не выше, чем в сентябре

Звонки, просмотры, авансы – на приличном уровне, но не выше, чем в сентябре. Ипотечные сделки есть, но нечасто и на небольшие суммы. После снижения ключевой ставки до 17% банки не пошли на значимое снижение рыночных ипотечных ставок, средний уровень не ниже 20% годовых. Рост объема выдачи рыночной ипотеки откладывается как минимум до следующего решения ЦБ ключу.

Спрос можно охарактеризовать как устойчивый, но ограниченный. Важен каждый покупатель, очереди из желающих купить, как в прежние времена, не наблюдается. Для продажи необходима максимально качественная и быстрая работа с клиентом на каждом этапе: звонок, просмотр, переговоры, подготовка самой сделки. Растет роль ипотечного брокера и цена его ошибки. При текущем уровне и разбросе ставок некорректно поданная заявка обходится в десятки тысяч рублей ежемесячного платежа. Выросла ценность ремонта (в глазах покупателей): люди постепенно осознают, каких денег и времени теперь стоит отделка и мебелировка.

По рынку новостроек разнонаправленные сигналы. С одной стороны, в частных беседах застройщики оценивают спрос как хороший. Число звонков и запросов по новостройкам особенно высокой степени готовности это подтверждает. К тому же московский рынок в сентябре показал незначительный рост.

С другой стороны, на 25 сентября по данным Дом.РФ было выдано 224,6 млрд семейной ипотеки, при таких темпах выдачи (а они плавно снижаются) в сентябре должно быть выдано не более 270 млрд рублей, это уже чуть ниже августа. Да и количество запросов на «трейд-ин» плавно снижается.

Так что, вероятнее всего, продажи в сентябре будут на уровне августа. При этом основные риски для отрасли связаны не с уровнем продаж, а с кредитной нагрузкой. Благодаря снижению ключевой ставки средняя цена проектного финансирования в августе сохранилась на уровне 10,5%. А вот доля выбранного проектного финансирования, не покрытого эскроу-счетами, динамично растет. На эскроу-счетах — 7,1 трлн руб. А задолженность только по проектному финансированию (есть ещё бриджи, облигационные займы и т.д.) — 9,8 трлн руб. При таких темпах продаж разрыв продолжит расти.

На рынке жилой аренды предложение за неделю выросло на символические 0,3% (ЦИАН), сейчас на рынке 8,6 тысяч квартир. Похожую картину дает Авито. Главная интрига: закончился ли сезонный прирост предложения в «долгосрочке»? Или это передышка, и к январю количество лотов заметно увеличится? Я считаю более вероятным второй вариант. Предложение увеличивается за счет тех, кто отложил продажу квартиры, и за счет купленных ранее инвестиционных квартир, в том числе на льготную ипотеку. Но и спрос поддерживается за счет того, что многие не могут купить квартиру в отсутствие ипотеки и вынуждены снимать. Динамика арендных ставок будет зависеть от того, какой из трендов сильнее. Но они уже начали снижаться.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)