На продажу за 3,5 млрд рублей выставлен бизнес-центр в Лахте

Как заметил корреспондент «Ъ Северо-Запад», объявление о продаже появилось на одной из площадок 9 апреля. Предложение опубликовано московским агентством недвижимости (АН) BARNES Moscow. Преставитель АН подтвердил изданию, что выступает посредником в будущей сделке, но детали реализации не уточнил, сославшись на необходимость согласования разглашения информации с собственником. Игроки рынка называют владельцем здания девелопера Андрея Недбаева — соучредителя ООО «СЗ "Резиденция Рощино"» (60% в уставном капитале юрлица), ООО «Новое Рощино» (75%), ООО «АН-Инвест» и других компаний.

В сведениях ЕГРЮЛ учредителем ООО «Новая Аура» с мая 2022 года указан комбинированный закрытый паевой инвестиционный фонд «Горизонт Н». Согласно финансовой отчетности юрлица, в 2025 году выручка компании увеличилась на 16% до 137,7 млн рублей, а чистый убыток составил 3,3 млн рублей.

Здание бизнес-центра «Аура» было построено в 2008 году. В описании, указанном в объявлении о продаже, класс объекта определяется как A/B. Помимо офисных помещений различной планировки: от open space до кабинетной системы — в здании располагаются паркинг на 200 мест, кафе, ресторан, супермаркет и аптека. Объект построен группой «Эталон», в 2014 году была проведена его первая реконцепция под центр дорогих товаров интерьера. В 2016-м объект приобрела ГК «Бестъ», выполнившая реконцепцию под торгово-деловой комплекс «Новая Аура».

Участники рынка коммерческой недвижимости считают цену продажи завышенной. Генеральный директор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов полагает, что стоимость находится даже не в верхней границе рынка, а выше. По его словам, интерес к подобным объектам сохраняется, но он не массовый. «Спрос фокусируется в первую очередь на объектах, генерирующих доход здесь и сейчас. А объекты, требующие реновации, пользуются гораздо меньшим спросом. Их вообще крайне сложно продать даже с существенным дисконтом», — предупреждает господин Ельцов.

Директор департамента инвестиций и рынков капитала компании Bright Rich | CORFAC International Екатерина Андреева говорит, что стоимость бизнес-центра соответствует рыночному уровню, если ориентироваться на общую площадь здания. При этом эксперт указывает на необходимость учитывать, что речь идет о нестандартном офисном проекте. «Значительная часть площадей отведена под зоны общего пользования, что влияет на эффективность использования пространства и требует особого подхода к формированию доходной модели», — уточняет госпожа Андреева.

По ее мнению, объект может быть интересен для подрядчиков или партнеров «Газпрома», которые хотят иметь офис рядом со штаб-квартирой компании. Может бизнес-центр привлечь и инвестора, который рассчитывает на рост стоимости актива благодаря развитию прилегающей территории. «Строительство новых очередей "Лахта-центра" и создание курорта "Санкт-Петербург Марина" дополнительно повысит статус этой локации», — рассуждает представитель Bright Rich | CORFAC International. Она добавляет, что решение владельца о продаже объекта может быть связано с желанием направить средства на другие проекты.

Стоимость аренды офисных площадей в этой локации эксперты оценивают в 1,8–2 тыс. рублей за 1 кв. м в месяц, торговых — в 2,2–2,3 тыс. рублей. Госпожа Андреева считает, что при покупке здания с инвестиционными целями целесообразно сохранить офисно-торговую функцию здания. В случае точечной ротации арендаторов существует потенциал для увеличения денежного потока объекта.

Господин Ельцов думает, что новому собственнику стоит сохранить офисную функцию в качестве основной: «Сложность объекта в том, что это достаточно крупный лот. Возможно, в данном случае имеет смысл поиграть с офисной нарезкой и пересмотреть подходы привлечения арендаторов». Руководитель ПИА «Недвижимость» отмечает, что сейчас лучшим спросом пользуются офисы мелкой нарезки, а крупные помещения площадью от 500 кв. м довольно сложно сдать в аренду.

«Покупателя может привлечь либо большой дисконт, либо привлекательные сроки окупаемости: условно на уровне 12–14% годовых», — заключает господин Ельцов.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и КоммерсантЪ  (https://www.kommersant.ru/doc/8587301?query=%D0%95%D0%BB%D1%8C%D1%86%D0%BE%D0%B2