«Профит Лэнд» расширит проект в Порошкино

Во второй очереди будет построено новое здание индустриального назначения, включающее производственно-складские блоки, офисные модули, административный корпус, зоны для размещения инженерного оборудования, а также расширенный периметр погрузочно-разгрузочных площадок.

Как рассказали в ООО «Профит Лэнд», первая очередь IP Poroshkino начала работать в прошлом году и включает в себя три здания общей площадью 7,6 тыс. кв. м. Парк расположен на территории 9 га в 5 км от Санкт-Петербурга, рядом с Выборгским и Приозерским шоссе (д. Порошкино, Промышленный пр., 21). Территория оснащена инженерными сетями и рассчитана на малое и среднее производство, логистику, мастерские и офисные операции.

Генеральный директор «Профит Лэнд» Константин Соловьев рассказал, что во второй очереди будет построено новое здание индустриального назначения, включающее производственно-складские блоки, офисные модули, административный корпус, зоны для размещения инженерного оборудования, а также расширенный периметр погрузочно-разгрузочных площадок. Всего во второй очереди будет 20 производственно-складских юнитов площадью от 500 кв. м.

В компании оценивают инвестиции во вторую очередь в 1,4 млрд рублей.

Партнер «БестЪ. Коммерческая недвижимость» Алла Сидоренко считает, что одним из лучших решений будет строительство на территории парка здания под конкретного заказчика. Она оценивает себестоимость такого объекта примерно в 75 тыс. рублей за кв. м. При этом аналогичный проект в Петербурге или в непосредственной близости от него мог бы оцениваться уже в 140–170 тыс. рублей за кв. м. Госпожа Сидоренко отмечает, что арендная ставка только начала корректироваться, поэтому следующий год на рынке может принести сюрпризы.

Генеральный директор компании «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов в числе преимуществ локации выделяет близость к кольцевой автодороге (КАД), что обеспечивает быстрый выезд на федеральные трассы, а также в любую часть города и области. Район уже имеет репутацию складского кластера, здесь сформирована соответствующая индустриальная зона. Относительная близость к спальным районам на Парнасе и проспекте Просвещения обеспечивает близость к потенциальным рабочим кадрам. По словам эксперта, реалистичной и конкурентной ценой проекта можно считать 100–110 тыс. рублей за кв. м. Окупаемость объекта может занять от шести до 10 лет. Господин Ельцов ожидает, что спрос на проект будет хорошим, поскольку формат light industrial нетипичен для данного района. Несмотря на период остывания рынка, у нового объекта хорошие шансы на то, чтобы занять актуальную нишу.

По данным аналитиков NF Group, объем рынка в Санкт-Петербурге и Ленинградской области по итогам III квартала 2025-го достиг 116 тыс. кв. м. С января было введено 11,8 тыс. кв. м новых площадей, а до конца года ожидается ввод еще около 25 тыс. кв. м. На фоне низкой базы прошлых лет сегмент демонстрирует устойчивую динамику: аренда в классе А оценивается в 11,9 тыс. рублей за кв. м в год, в классе B — 10,5 тыс. рублей. Рост арендных ставок составляет около 9% в годовом выражении. Стоимость продажи в классе А держится на уровне 105 тыс. рублей за кв. м, в классе B — около 64 тыс. рублей.

Дополню некоторые важные моменты, которые не вошли в комментарий. Если коротко: место хорошее, проект своевременный, но рынок сейчас переживает непростую фазу, и это надо учитывать.

Локация

Близость к КАД обеспечивает удобный выезд практически в любую часть города и области. На северо-западе сформировался крупный складской кластер — рядом RAUM Бугры, логистические комплексы, крупные трассы. Для индустриальных объектов это безусловный плюс.

Есть и другой важный момент — плотная застройка Парнаса и Просвещения делает локацию привлекательной с точки зрения доступа к рабочей силе. Для производств, мастерских, сервисных компаний это критично.

Если говорить именно про light industrial — сегмент, где сочетается склад, производство, офис, шоурум и клиентская зона — локация хорошая, но не идеальная.

В идеале подобные площадки располагаются в шаговой доступности от жилья, чтобы сотрудники и клиенты могли добираться без машины. Здесь до жилых массивов не пешком, но развозку организовать можно, и для большинства арендаторов это приемлемо.

Цены и окупаемость

В продаже качественных объектов промышленно-складского назначения в непосредственной близости от КАДа дешевле 100 тысяч рублей за квадратный метр нет.

В первом приближении реалистичная цена продажи для такого проекта — 100–110 тыс. руб./м².

Рекламные ставки аренды в качественных объектах небольших площадей (до 300-500 метров) для этой локации — 1 100–1 400 руб./м²/мес., но в текущий момент реальные ставки могут быть ниже — разница между «рекламными» ставками и фактическими сейчас увеличилась.

И еще важно отметить что если объем вложений в строительство 10 тыс. метров действительно составят 1,4 млрд. руб, то себестоимость метра в проекте составит 140 тыс. рублей. При таких затратах на метр окупить проект будет сложно. Но скорее всего себестоимость метра ниже, даже если в затраты вошла стоимость земли.

Спрос и конкуренция

Север города традиционно испытывает дефицит индустриальных площадок. Сделки с землей по цене ниже 100 млн руб. за гектар я уже давно не видел — это тоже косвенный показатель хорошего спроса.

Но есть и обратная сторона. За последний год-полтора рынок заметно остыл. Вакансия в промке и складах выросла. Крупнейшие операторы (Яндекс», WB и др.) массово переезжают в построенные под себя комплексы, высвобождая менее современные и менее масштабные склады. Объем предложения постепенно накапливается. Покупатели и арендаторы берут паузу на фоне высокой ставки.

Высокая ключевая ставка делает покупку дорогой, а арендаторы, наоборот, стремятся получить скидку — предложение позволяет. Поэтому сдавать и продавать такие объекты сейчас сложнее, чем год назад.

Тем не менее ниша light industrial на севере по-прежнему остается перспективной: качественных новых проектов мало, а бизнесу нужны не просто склады, а многофункциональные пространства с комфортной средой.

Для малого и среднего бизнеса важны наличие кафе, благоустройства, удобных парковок, зоны отдыха для клиентов и партнеров. Спрос на комфортную среду и правильную организацию объектов все выше. Если в концепции проекта это учтено - у него есть хорошие шансы.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm) и КоммерсантЪ (https://dzen.ru/a/aSPaUVJLY2cMfiC_?utm_source=yxnews&utm_medium=mobile)