Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Ипотечная арифметика: когда кредит необходим, можно ли без него обойтись и сколько денег потратить на первоначальный взнос? Эксперты не советуют ждать кризиса – ненадежное дело (Часть 2)

Опубликовано 04 июня 2013

Читать начало этой статьи

Если потратить все накопления на жилье – однушку стоимостью 6 млн руб. - и взять кредит с первоначальным взносом 50% на 10 лет, то в Сбербанке ставка составит 12 годовых, а переплата по займу - 2,165 млн руб. Если же внести минимальный первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья, то есть 1,2 млн руб., то в Сбербанке при кредитовании на те же 10 лет процент составит уже 12,5 годовых, а переплата – около 3,6 млн руб. Таким образом, при снижении первоначального взноса придется переплатить лишние 1,435 млн руб. Плюс еще лишние 150-200 тыс. руб. уйдут на ипотечную страховку (ведь чем больше сумма кредита, тем выше страховой взнос). При этом оставшиеся у заемщика 1,8 млн руб. (3 млн – 1,2 млн = 1,8 млн руб.), размещенные на депозите с капитализацией, при самой высокой ставке 12% за 10 лет превратятся практически в 6 млн руб. То есть, на первый взгляд, выгоднее взять кредит с минимальным первоначальным взносом, а оставшиеся средства положить на депозит. Так, через 10 лет у заемщика будет квартира и фактически 4,365 млн руб. (6 млн -1,435 млн -0,2 млн). Но в этом случае придется ежемесячно платить в банк около 70 тыс. руб. Если первоначальный взнос составит 50% от стоимости квартиры, то ежемесячный платеж будет 43 тыс. руб. При этом разницу в 27 тыс. руб. можно также класть на депозит. В результате уже через год реально накопить 345 760 руб., которые через 10 лет превратятся практически в миллион руб. Если продолжить накопление в таком же размере, то через 10 лет можно получить доход около 5,8 млн руб. И таким образом, при первоначальном взносе по ипотеке 50% от стоимости квартиры через 10 лет у заемщика будет жилье и 5,8 млн руб., т.е. на 1,435 тыс. больше, чем при оформлении ипотеки с первоначальным взносом 20% от стоимости жилья. Правда, тут надо учитывать, что в приведенном примере фигурируют максимальные ставки по депозитам, да еще и вклады с капитализацией. Если рассматривать более низкие проценты (сегодня чаще предлагаются депозиты под 8-10% годовых) и варианты без капитализации, то хотя тенденция и сохранится, размер прибыли будет меньше и эффект от ипотеки с максимальным первоначальным взносом тоже. И здесь немаловажную роль может сыграть такой параметр, как налоговый вычет. Сумма процентов, выплаченных по ипотеке, не облагается НДФЛ, что можно записать в свой актив. Чем больше выплаты банку, тем больше размер вычета. Если заемщик внесет в качестве первоначального взноса лишь 20% от стоимости жилья и будет ежемесячно платить по кредиту 70 тыс. руб., то за год он сможет прибавить к своему доходу примерно 110 тыс. руб. (70 тыс. руб.* 12 месяцев* 13% - ставка НДФЛ), а за 10 лет (при условии, что соответствующее законодательство не изменится) – 1,1 млн руб. Если оформить кредит с первоначальным взносом 50%, и при этом ежемесячный взнос по ипотеке составит 43 тыс. руб., то за счет налогового вычета годовые доходы заемщика вырастут лишь на 67 тыс. руб., а доходы за 10 лет – на 670 тыс. В нашем примере все равно выгоднее вносить максимальный первоначальный взнос, но если ставки по депозитам будут меньше, то эффект максимального взноса будет уже не таким существенным. И тогда разница в суммах налогового вычета при ипотеке с первоначальным взносом 50% и 20% может свести его на нет. Кроме того, вариант с ежемесячным откладыванием денег выгоднее только для тех, кто умеет копить и не соблазняется на всевозможные покупки. Для транжир же, возможно, лучшим решением будет не тратить все на квартиру, а отложить часть средств – так в результате их капитал будет больше. «Тем более что есть банки, где ставка по ипотеке зависит только от срока кредита и не зависит от первоначального взноса», - отмечает Сергей Топорников («Первое Ипотечное Агентство»), а значит, переплату по кредиту можно уменьшить.

Ипотека и планы на жизнь

Но все же расчеты расчетами, а при мыслях об ипотеке нужно учитывать и свои жизненные планы на ближайшие годы. Например, если заемщик задумывается о возможности получения еще одного кредита, скажем, на автомобиль, то лучше оставить какой-то запас средств. К тому же одно дело, когда кредит берут супруги с довольно взрослыми детьми и работающими дедушками-бабушками, которые, в принципе, могут помочь с выплатами, и совсем другое дело, когда в долги влезает молодая семья без особой финансовой поддержки, мечтающая как минимум о двух ребятишках. Во втором случае риск проблем с деньгами значительно выше, а значит, могут быть и просрочки по кредиту и даже дефолт, поэтому благоразумнее сохранить определенную сумму на черный день. «Максимальный первоначальный взнос за недвижимость имеет смысл делать тогда, когда он не оставляет заемщика без так называемого «личного фонда». А если заемщик отдает все, что у него есть, оставаясь без запаса средств на случай внезапных жизненных изменений, это очень рискованно. И такому риску я бы не подвергала ни себя, ни свою семью», - говорит Ольга Бойчарова, советник председателя правления Мастер-Банка (ОАО). В ближайшем будущем журнал www.metrinfo.ru продолжит расчет ипотечных кредитов и постарается выяснить, как взаимосвязаны первоначальный взнос и сроки займа и что выгоднее: становиться ипотечником совсем на чуть-чуть или на долгие годы.

Ипотечный калькулятор

Журнал Metrinfo.Ru, Ольга Агуреева