geo Санкт-Петербург
8 (812) 335-36-96 Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Заемщику не стоит быть «молчуном»

Опубликовано 17 февраля 2017
Рекордный для рынка ипотеки 2014 год принес и свои издержки. Тогда жилищные кредиты брали даже под 16-17%, когда банки резко подняли стоимость кредитования. Теперь многие из них предлагают рефинансирование дорогих кредитов на более разумных условиях.

Каждый из нас без особых усилий может обнаружить в своем окружении людей, которым удалось взять жилищный кредит в самый неподходящий для этого момент. И речь не только о тех, кто получил одобрение под 16-17% годовых в последние дни 2014 года, на волне ажиотажа и финансовой паники. Гораздо больше тех, кому в силу разных обстоятельств пришлось купить квартиру на вторичном рынке в первой половине 2015 года. Ипотека на готовое жилье государством не субсидировалась. И 15-15,5% годовых были как раз той ставкой, под которую банки соглашались выдавать деньги. Странно, что многие заемщики до сих пор обслуживают кредиты на жестких условиях, не пытаясь их как-то смягчить.

Молчание ягнят

Многие финансисты предлагают сегодня рефинансирование жилищных кредитов, выданных другими банками, по более актуальным рыночным ставкам. Каждый игрок стремится увеличить свою долю на ипотечном рынке. Рефинансирование - один из инструментов, который позволяют оттянуть часть заемщиков у конкурентов.

Понятно, что ни один банк не станет рефинансировать свой собственный кредит. Хотя, по словам генерального директора Первого ипотечного агентства Максима Ельцова, исключения бывают.

«Сейчас, когда ключевая ставка ЦБ составляет 10%, «длинный кредит», выданный под 16-17% превращается для банка в высокодоходный продукт, от которого не хочется отказываться, - говорит Максим Ельцов. - Банку очень выгодны «молчуны», которые ничего не предпринимают, чтобы облегчить свою участь. Однако мы знаем примеры, когда заемщик обращался с просьбой передать его закладную на квартиру в другой банк. И финансисты, сделав над собой усилие, смягчали условия кредитного договора — лишь бы не терять клиента».

В любом случае заемщику не стоит быть тем «лежачим камнем», под который вода не течет. Рефинансируя кредит, можно получить не только более гуманную ставку, но и увеличить срок кредитования, снизив тем самым ежемесячный платеж. Это актуально для тех, у кого доходы в кризис упали, или выросли расходы на содержание семьи. Можно изменить состав заемщиков — скажем, переоформить ипотеку на другого члена семьи. Некоторые банки готовы при рефинансировании увеличить размер кредита.

Но основная причина для рефинансирования — это, конечно, уменьшение ставки.

«Средний срок кредитов, которые мы оформили по программе рефинансирования в 2016 году - 13,5 лет, - рассказывает руководитель ипотечного банка «ДельтаКредит» в Петербурге Ирина Илясова. Тогда как средний срок оформления ипотеки по рынку составляет 15 лет. Это значит, что на момент рефинансирования клиенты, скорее всего, обслуживали ипотеку уже 1,5-2 года. То есть оформили кредит в конце в начале 2015 года, как раз во время существенного повышения ставок. Но спрос на рефинансирование в Петербурге не очень высок. За 2016 год мы рефинансировали кредитов на сумму 44 млн рублей».

«За рефинансированием обращаются клиенты, которые соответствуют условиям нашей программы «Люди дела»: врачи, учителя, госслужащие и сотрудники силовых структур, - говорит Ольга Патракеева, начальник отдела продаж ипотечных кредитов розничного филиала ВТБ в Петербурге. - Для них действуют скидки до 1% от базовой ставки по ипотечному кредитованию. Такие клиенты составляют примерно 10-15% от общего количества тех, кто приходит к нам за ипотекой».

Ставки не вечны

Где и на каких условиях можно сегодня найти рефинансирование для своей ипотеки? Разумеется, Сбербанк, занимающий 49% ипотечного рынка, рефинансированием ипотеки не интересуется. Кроме того, Сбербанк не прекращал выдавать ипотеку даже в самое трудное время, так что изрядная доля тех, кто платит самый высокий процент — это как раз его заемщики. Нет программы рефинансирования и у «Россельхозбанка», который находится на третьем месте по жилищному кредитованию, у «Связь-Банка» и банка «АК БАРС».

А вот ВТБ24, на который приходится 20% всей выданной в стране ипотеки, рефинансирует кредиты, выданные другими банками, без ограничений. Ставка рефинансирования составляет 13,1% годовых.

Другие банки из первой двадцатки лидеров ипотечного рынка готовы предложить еще более интересные условия. Например в «ВТБ Банк Москвы» ставка рефинансирования начинается от 12,1%. Программа «Открытие» предлагает ставку от 12% годовых. «Абсолют Банк» и «Газпромбанк» готовы перекредитовать ипотечных заемщиков под 11%. В «Райффайзенбанке» ставка по программе рефинансирования начинается от 10,9%. В «ДельтаКредит» - от 10,75% (при комплексном страховании рисков, официальном подтверждении доходов и первоначальном взносе от 50% от стоимости жилья).

Если ключевая ставка Центробанка будет снижаться и дальше, а вслед за ней будут постепенно ползти вниз ставки по жилищным кредитам, желающих перекредитоваться на более мягких условиях станет больше. Скорее всего, все больше банков станет предлагать соответствующие программы.

«Риски при рефинансировании для банков ниже, чем при первичном кредитовании под залог жилья, - считает Максим Ельцов. - Заёмщик какое-то время уже выплачивал ипотеку, а значит, кредит частично погашен, что приводит к более выгодному для банка соотношению залога и кредита». Особенно охотно банки рефинансируют ипотеку, выданную Сбербанком. Считается, что у него самая строгая система оценки потенциального заемщика и самый высокий уровень требований к его платежеспособности.

Небесплатный сыр

Какие трудности и дополнительные расходы ожидают того, кто решил поменять кредитора и условия кредита?

Прежде всего, от заемщика требуется некоторый «стаж». Банки хотят убедиться, что кредит обслуживался аккуратно, поэтому принимают заявки от тех, кто уже платит ипотеку от шести месяцев до полутора лет.

Кроме того, первую ипотеку люди чаще всего берут в банке, через который получают зарплату, проводят платежи, держат депозиты и имеют репутацию хороших заемщиков. Отправляясь в «незнакомый» банк, на минимальную ставку рассчитывать нельзя, она установлена для «своих», для понятных банку клиентов.

Самую выгодную ставку можно поискать с помощью ипотечного брокера. С серьезными ипотечными агентствами банки нередко заключают партнерские соглашения и предлагают их клиентам более интересные условия, чем клиентам «с улицы». Рефинансирование типовой квартиры на вторичном рынке с помощью брокера можно получить под 10,9% - 11,5%, но ему придется заплатить комиссионные в размере 1-1,5% от суммы сделки.

«Большинству банков для рефинансирования необходимо «разрешение» на рефинансирование от текущего банка-кредитора, - отмечает Максим Ельцов. - Получить такой документ не всегда просто: часть банков его не предоставляет в принципе, а часть банков может готовить месяцами. Поэтому при выборе банка для рефинансирования желательно выяснять заранее, есть ли необходимость в получении подобного разрешения».

На то, чтобы получить закладную на недвижимость из архива первого кредитора, может уйти несколько месяцев. Некоторые небольшие частные банки при рефинансировании идут на то, чтобы выдать клиенту кредит до оформления залога на квартиру в их пользу. Так сказать, работают «на доверии». В этом случае клиент рассчитывается с первым банком по процедуре досрочного погашения, выводит жилье из-под залога, а затем уже передает его в залог новому банку-кредитору.

Безусловно, заемщику придется заново собрать документы, пройти процедуру оценки залога и одобрения кредита. Соответственно, надо будет заплатить комиссионные банку и вознаграждение оценщику, которого предложит банк. Страхование рисков банки тоже настоятельно предлагают делать в дочерних или партнерских страховых компаниях. Но это напрямую и в лучшую сторону отразится на ставке по кредиту, уменьшив ее на 1,5-2%.

Как и в любом деле, в рефинансировании ипотеки важно посчитать соотношение издержек и выгоды. Но в этом соотношении роль играют не только цифры, но и личные обстоятельства, ожидания и прогнозы заемщика. Появятся ли у него дети или, наоборот, дети вырастут и расходы на них уменьшатся? Появятся ли дополнительные доходы, чтобы выплатить кредит досрочно? В любом случае рефинансирование помогает не стать жертвой ипотеки и лучше управлять личными финансами.

Наталья Андропова
Журнал «Квартиры в строящихся домах», www.newestate.ru