Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Почему банки не дают ипотеку без первоначального взноса?

Опубликовано 10 июня 2014
Пожалуй, это один из самых популярных вопросов поступающих в наше агентство недвижимости Первое Ипотечное Агентство. Еще до кризисные годы некоторые банки достаточно охотно выдавали ипотечные кредиты без первоначального взноса. Но в данный момент на рынке ипотечного кредитования подобных предложений нет.

Почему не дают ипотеку без первоначального взноса и с чем связано закрытие данных программ?

Ответ достаточно прост. В кризисные годы именно ипотечные кредиты без первоначального взноса оказались наиболее дефолтными для банков. Статистика банков показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первоначального взноса, совершали наибольше количество просрочек, а зачастую, в принципе переставали выплачивать ипотеку. Причину дефолтов объяснить было легко – большой ежемесячный платеж. Ведь, стоимость даже на самые недорогие однушки на вторичном рынке недвижимости в Санкт-Петербурге стартуют от 2,8-3 млн. руб. А ипотечный кредит в размере 2,8-3 млн. руб. подразумевает достаточно большой ежемесячный платеж порядка 35-41 тыс. руб. при среднем сроке кредитования в 15 лет. Согласитесь, что данный платеж потянуть очень-очень нелегко среднестатистическому работающему человеку. Да и у банков возникают вопрос платежеспособности. Как заемщиков готов платить ежемесячный платеж 35-41 тыс. руб. если не смог накопить хотя бы минимальный первоначальный взнос в размере 200-300 тыс. руб.

Есть еще одно объяснение, почему данных программ нет.

Минимальный первоначальный взнос в размере 15-20% от стоимости объекта недвижимости, обеспечивает возможность дисконта при продаже объекта. Что это значит? А означает это, что при дефолтном кредите банку придется реализовывать объект недвижимости. По практике, реализовать залоговый объект по рыночной цене достаточно проблематично. Отсюда и следует возможность предоставления скидки 10-15% от рыночной стоимости объекта для успешной его реализации и закрытия кредитного долга. Также банки учитывают возможные издержки, которые придется понести банку на судебные разбирательства и иные мероприятия по оформлению объекта на баланс банка. Зачастую, наличие первоначального взноса заемщика, дает банку определенную гарантию, что человек умеет копить и откладывать сбережения. К сожалению, банки не учитывают жизненные ситуации, когда заемщику необходимо снимать недвижимость и тем самым выплачивать арендную плату примерно равную ежемесячному платежу по ипотеке. Особо активные граждане все равно находят возможности провести сделку без первоначального взноса. Как у них это получается? Как мы уже писали ранее, самих ипотечных программ без первоначального взноса нет. Но есть иные варианты получения ипотеки, не имея на руках накоплений.

Потребительский кредит в качестве первоначального взноса

Средний размер потребительского кредита 300-600 т.р. В принципе, данной суммы достаточно в качестве первоначального взноса на ипотечный кредит. Но с какими сложностями можно столкнуться? Самое главное, это подтверждение дохода. Ведь, ставки при потребительском кредите значительно выше и ровняются 18-25% годовых. А максимальные сроки кредита, как правило, ограничиваются 3-5 годами. Следовательно, средний платеж выходит не маленький, 10-18 тыс. руб. ежемесячно. Если еще добавить ипотечный кредит на сумму 2,2-2,3 млн. руб. при среднем платеже 28-32 тыс. руб. кредитная нагрузка выходит 38-50т.р. ежемесячно. Чтобы пройти на ипотеку при данном раскладе, ежемесячный общий доход заемщиков должен быть показан от 100 тыс. руб. Банки, неохотно кредитуют заемщиков, у которых уже есть текущие кредиты, боясь большой кредитной нагрузки. На практике, даже при положительном одобрении заемщика, не редко прописывает дополнительное условие закрытия текущего кредита. Поэтому данный вариант решения проблемы возможен далеко не во всех случаях.

Завышение стоимости объекта недвижимости

Наиболее активные граждане умудряются провести сделки и по данной схеме. Суть заключается в том, что цена объекта обозначается выше реальной цены продажи на 10-15%. Многие банки принимают первоначальный взнос в качестве расписки получения средств от собственника и соответственно реальные денежные средства можно не показывать. Но не все так гладко. Во-первых, далеко не все продавцы готовы идти на подобную схему, т.к. это достаточно большие риски для них. Во-вторых, даже если удалось уговорить собственника, возникает другая загвоздка – оценка квартиры банком. Для одобрения квартиры банком, необходимо заказать оценку в оценочной компании аккредитованной банком. Помимо этого, в банке также осуществляют собственную оценку квартиры. И если даже удалось «договориться» с оценочной компанией, не факт, что банк оценит квартиру в такую же стоимость. Поэтому нередки случаи, когда банк оценивает объекты ниже заявленной стоимости.

Кредит под залог имеющейся недвижимости

Вся схема схожа с получением потребительского кредита. Разница лишь в том, что необходимо иметь недвижимость в собственности, которая может выступить залогом для банка. Ипотечные ставки при данном виде кредитования значительно ниже, чем при потребительском и равняются 13-15% годовых. Сроки кредитования можно увеличить до 10-15 лет. Но проблемы остаются все те же – наличие двух кредитов одновременно, к чему банки относятся негативно. Существуют и иные варианты «обхода» необходимости накоплений на первоначальный взнос, но писать обо всех мы не будем. Главное понимать и реально оценивать свои возможности по выплате ипотечного кредита. Чтобы это не превратить жизнь в «выживание» и бесконечную работу только на платежи по ипотеке. Реально оцениваете свои возможности и принимайте правильное решение!