Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Проблема обманутых дольщиков в Петербурге

Опубликовано 13 июля 2017

Комментарии Ельцова М.И.

Удастся властям все-таки решить эту проблему?

Проблему обманутых дольщиков решить не удастся. Потому что обманывать и быть обманутым - естественное свойство людей, человеческой цивилизации. С таким же успехом можно рассчитывать, что можно полностью решить проблему обманутых покупателей автомобилей, обманутых вкладчиков или просто обманутых покупателей. А вот уменьшить число обманутых путем изменения законодательства и необходимого контроля можно и нужно. Только сразу стоит оговориться, что я вижу очень большую разницу между тем, что надо делать для уменьшения числа этих дольщиков и тем, что делается. И с вот этими-то действиями у нас не просто недоработка, а большие сложности. Я как эксперт прекрасно понимаю, что проблема обманутых дольщиков есть, ее надо решать.

Жилье – это самый ценный актив для подавляющего большинства граждан. Они годами копят, собирают деньги и расплачиваются по кредитам для покупки квартиры. Минимизировать риски для покупки квартиры граждан – важнейшая задача государства. Я также не возражаю против активного пиара действий государства и отдельных чиновников по защите дольщиков. Масштабные действия по защите дольщиков в определенный момент начинают действовать против них самих. Вот некоторые примеры:

Введение страхования договоров долевого участия привело только к повышению затрат застройщиков. До 1% и выше от суммы договора платится за страхование договора, которое никогда не защитит дольщиков при банкротстве хотя бы одной крупной компании-застройщика. Большие серьезные страховые компании никогда не возьмутся страховать финансовые риски по таким тарифам и в таких объемах. Страховались договоры долевого участия преимущественно в незнакомых страховых компаниях, созданных под эти цели. Не буду вдаваться в подробности этого механизма, но ни один порядочный застройщик не сказал, что страхование хоть как-то защищает дольщиков. Финальный аккорд оценки этого механизма: догадайтесь кто будет оплачивать эти бесполезные страховые взносы, внесенные в компании, которые не переживут первой же проверки ЦБ? Правильно. Те самые дольщики.

Та же история с компенсационным фондом застройщиков. Все застройщики будут вносить в него средства и при возникновении сложностей у кого-то из строителей данные средства пойдут на достройку дома. Идея прекрасная. Но вас не смущает что по сути лучшие, финансово устойчивые компании, которые намерены много лет успешно работать на рынке будут скидываться на компенсацию убытков, принесенных самыми слабыми застройщиками? Хватит ли этих денег, если тарифы будут сопоставимы со страховыми взносами? Нет. Кто в конечном итоге будет оплачивать эти взносы, зашитые в цену квартиры? Правильно. Дольщики.  

Может быть, стоит положительно оценить последовательное ужесточение 214 ФЗ, которое привело к тому, что застройщики серийно проигрывают в судах и платят  дольщикам до 15% и выше от стоимости квартиры при нарушении сроков сдачи? С одной стороны налицо более чем достойная компенсация за несданный в срок объект. С другой – на чьи плечи лягут эти убытки, если застройщик выживет после того, как отдал всю (или даже больше) маржу, заработанную на строительстве конкретного дома? Верно. На тех же дольщиков, только тех, кто еще ждет, когда их дома достроятся. Не случайно рынок охватила буквально волна групповых исков от дольщиков, уже получивших свои квартиры. Я знаю примеры, когда юридические компании намеренно скупают переуступочные квартиры для того, чтобы потом получить от застройщика компенсацию. Помогла ли эта мера уменьшить обманутых дольщиков? Вопрос спорный. Пока единственное очевидное следствие – застройщики убедились, что единственная правильная схема работы: одно пятно застройки – одно юрлицо. Срок сдачи указывают в договоре с запасом в год. Делая свои новостройки, которые они действительно собираются достроить менее привлекательными на фоне застройщиков, готовых рисковать и ставить оптимистичный срок сдачи дома. 

Решение проблем обманутых дольщиков

По данным Администрации Петербурга:

На текущий момент (май 2017): в целом по РФ – 609 проблемных жилых домов, 44 тыс. граждан, в СПб – 26 объектов, около 2 тыс. граждан. Эти объекты попадали в категорию проблемных на протяжении более чем 10 лет.

В течение последних лет динамика ввода проблемных жилых домов следующая:

  • 2015 г. – введено 6 домов, 1762 квартиры, общая жилая площадь – 93,489 тыс. кв.м;
  • 2016 г. – 4 дома, 1487 квартир, общая жилая площадь – 71,765 тыс. кв.м;
  • с начала 2017 г. по состоянию на 31.05.2017 – введено 6 домов, 3127 квартир, общей жилой площадью 157,518 тыс. кв.м, на 15 домов получены Заключения о соответствии (ЗОС).

В результате проделанной работы в 2016-2017 гг. в Санкт-Петербурге введено в эксплуатацию 10 домов из числа проблемных: ЖК «Полежаевский парк»; ООО «Коттеджстрой» г.Сестрорецк пос. Горская-Александровская, квартал 12; ЖК «Каменка» корпус 6.1,6.2, 7 (АО «СК «Росстрой»); ЖК «Идеал» (ООО «ПСК «Импульс»); ООО «СК «Дальпитерстрой» поселок Шушары, Новгородский проспект, уч. 2, корпус 62; ЖК «Лондон-Парк» два корпуса (ООО «ЛП»). В совокупности это составляет 4614 квартир, общей жилой площадью 229,283 тыс. кв.м.

До конца июня т.г. планируется ввести в эксплуатацию 9 домов на следующих строительных объектах: ЖК "Ленинский парк" (корпуса 6А, 7А); дома от застройщика ООО "СК "Дальпитерстрой" в пос. Парголово, Пригородный, участок 240 (корпуса 23.1, 23.2, 23.3); ЖК "Новая Скандинавия" лот 16; ЖК "Ленсоветовский" (корпуса 8,9); ЖК «Дом у озера» (ООО "Стройтрест №7"). Это в общей сложности 3482 квартиры, общей жилой площадью 176,489 тыс. кв.м.

На III - IV кварталы 2017 г. в плане сдачи 28 проблемных жилых домов на 12265 квартир, общей жилой площадью 633,634 тыс. кв.м.

Для решения проблем обманутых дольщиков создан реестр пострадавших граждан, с которым можно ознакомиться на сайте Администрации Санкт-Петербурга. Следует отметить, что в силу вступил приказ Минстроя России, по которому четко прописаны критерии отнесения граждан к числу пострадавших. По данным критериям, среди прочего, гражданину необходимо подтвердить исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве, заключенному в отношении проблемного объекта, и договору уступки (в случае уступки участником долевого строительства прав требования по договору). Это значит, что формально число обманутых дольщиков будет снижено, т.к. в данный реестр не попадут те, кто не оплатил все 100% договора участия.

Главный вопрос - каковы сейчас шансы появления новых обманутых дольщиков?

После того как мы обсудили меры по защите дольщиков, стоит коснуться других видов «активной» помощи застройщикам. Я имею ввиду, постоянно меняющиеся в худшую сторону правила согласования строительства. Правила игры на рынке настолько непрозрачны, что покупка участка с неполной документацией превращается для застройщика в игру в русскую рулетку. То ли получится на пятне построить 100 тысяч метров жилья, то ли максимум 40 тысяч выходит. А договор с собственником участка надо заключать сейчас. Никто не отменял сложности с отсутствием транспортной инфраструктуры, коммуникаций, социальных объектов, затраты на возведение которых также могут неожиданно лечь на плечи застройщика, а значит – конечного покупателя. 

На мой взгляд, в защите дольщиков надо давно сместить с контроля и ограничений строителей на создание условий для успешного строительства объектов. Будет меньше рисков в строительстве – застройщики будут меньше ошибаться и нести убытки в своей деятельности.  

Действительно ли именно на 2017 может прийтись пик кризиса в строительстве, как говорят некоторые эксперты?

Обманутым дольщиком становятся, когда срок сдачи дома наступил, а дом не понятно когда будет сдан, или застройщик банкротится. Не уверен, что в официальное число обманутых дольщиков входят покупатели квартир в двадцатиэтажном доме, которые должны сдать, например, через год, а дом находится только на стадии фундамента. Строительная отрасль одна из самых инертных, уже наступившие негативные события могут проявиться только через 1-2 года. Нет никаких гарантий в том, что достройка объектов с высокой стадией готовности не осуществляется за счет продажи квартир «в котловане» в других комплексах того же застройщика. Текущие убытки можно перенести на подрядчиков и протянуть еще год-другой в надежде, что общая ситуация на рынке изменится. В общем, я согласен, что 2017 год будет одним из самых непростых в плане прироста проблемных объектов, но не исключаю, что 2018 будет хуже.

Насколько много компаний сейчас переносят сроки сдачи домов?

С переносом сроков сдачи ситуация следующая: там где в договорах можно было перенести срок сдачи дома или очереди, – застройщики это уже сделали. Преимущественно в тех очередях, где продажи были не открыты или продано немного квартир.  Я бы сказал, что практически все вынуждены корректировать сроки сдачи более поздних очередей. При текущем объеме предложения и спроса большинство планов, построенных в 2014-2015 годах, оказались слишком оптимистичными.

С уже заключенными договорами, где срок сдачи явно запаздывает, застройщики пытаются договориться с дольщиками о минимальной разумной компенсации за перезаключение договора с новыми сроками сдачи. Получается далеко не всегда. Дольщики реально стоят перед выбором: соглашаться на перенос сроков, надеясь, что так же поступят и остальные дольщики или сразу требовать компенсации/возврата денег, предполагая, что застройщик не справится и с новыми сроками сдачи объекта. 

Как это скажется на рынке?

Главным фактором изменений надо считать явное превышение предложения над спросом. Но объем предложения новостроек, заложенный 3-4 года назад, постепенно снижается. Рынок неизбежно столкнется с дефицитом объектов средней стадии готовности, особенно вне территорий массовой застройки, таких как Кудрово, Мурино и Парнас. При переносе сроков сдачи застройщики, естественно, снижают и свою активность при покупке земли, запуске новых проектов.