Растет доля «новой вторички». Статистика от Авито
Я неоднократно упоминал что при трактовке различных статистических срезов рынка жилья важно учитывать появление нового заметного сегмента «новой вторички». Это готовое жилье в новых домах, которое продается застройщиками и инвесторами (в Авито ограничили возраст таких квартир 5-ю годами).
Например когда мы говорим о динамике продаж новостроек мы смотрим в первую очередь на данные по количеству зарегистрированных ДДУ (от Росреестра, Пульса Продаж Новостроек, Датафлэт). И в оценку продаж застройщиков не попадают готовые квартиры, которые застройщики продают по договорам долевого участия.
Когда говорим о ценах на вторичное жилье, то на динамику рекламных цен (например в ЦИАН и Авито) тоже заметно влияет предложение готового жилья от застройщиков. Их цены, как вы догадываетесь, нередко выше чем у частных продавцов. То же самое можно сказать и про динамику реальных цен сделок (например от Домклик) — наверняка в статистику цен сделок вторичного рынка попадают квартиры от девелоперов, куда же их еще относить…
И с разрывом цен вторички и первички тоже любопытно. Если сравнивать с ценами новостроек не средние цены на всю вторичку, включая разваливающиеся хрущи и немецкие коттеджи (у ЦБ при таком подходе получился фантасмагорический разрыв в 40-50%), а с ценами новых квартир, то там нет такого разрыва. Более того, еще год назад комментировал для ДП и Павла Никифорова удивительное явление: оказалось, что новые готовые квартиры дороже (!) средних цен на строящиеся квартиры. А причина этого феномена все та же — наличие в новых квартирах приличной доли предложения от застройщиков.
В общем тема не сильно новая, просто не все вникали. Но вот что действительно ново и интересно — Авито выделили долю этой «новой вторички» в общем объеме предложения. По оценке сервиса ее доля в Петербурге составила 18%. Теперь мы примерно понимаем долю этого искажающего фактора.
И да, по статистике Авито новая вторичка в Петербурге тоже дороже новостроек как и год назад по мнению ЦИАН. Мы и тут отличились.
Эх, еще бы разбить предложение «новой вторички» на объекты от частников и застройщиков. Тогда можно будет чуть точнее определить навес инвестиционного предложения. Коллеги из ЦИАН и Авито меня читают. Возможно скоро увидим.
По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)
