Парадная ул., дом 3, корпус 2, офис 178Н

Максим Ельцов: Рынок только начинает выходить из комы

Опубликовано 06 мая 2008
Рынок ипотечного кредитования только-только начинает оживать. Восстановление будет долгим и нелегким. К уровню 2007–2008 года рынок вернется в лучшем случае в 2011-м, полагает генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов. – Можно сказать, что рынок только начинает выходить из комы. Фиксированные рублевые ставки к началу года выросли на 3–6%. Плавающие ставки решительно перепрыгнули рубеж в 20% годовых, а брать валютные кредиты не было никакого смысла, хотя по ним ставка увеличилась чуть меньше. При ставке выше 15% годовых аннуитетные платежи становятся непосильным бременем для бюджета семьи среднего класса. По нашим оценкам, совпавшим с предположением большинства экспертов, озвученных, в частности, на Жилищном форуме, рынок в текущем году сократится как минимум в четыре, если не в пять, раз. Но петербургский рынок пострадал значительно меньше, чем российский в целом, и «придет в себя» намного быстрее. Спрос на квартиры эконом-класса уже восстановился, возвращается уверенность населения и работодателей. А новости о снижениях ставок банками-партнерами мы едва успеваем отслеживать. Изменились ставки: для некоторых категорий заемщиков они вернулись на докризисный уровень. Если весной ипотека под 13,5% годовых от Сбербанка была пределом мечтаний, то сейчас реально выдаются кредиты под 11% годовых по федеральной программе. Помимо снижения ставок банки постепенно возобновили программы кредитования, в том числе на покупку квартир в новостройках. Появилось несколько неплохих предложений по загородной ипотеке. На 10–15% уменьшился размер первоначального взноса. Теперь есть предложения ниже 30%, хотя этот параметр банки будут менять менее охотно, чем ставку. Главное, снова появились желание и готовность покупать недвижимость в кредит. Пока рынок неуклонно снижался, кредит брали только в исключительных случаях. Например, когда заемщик получал фантастическую скидку на квартиру, либо жизненные обстоятельства не оставляли другого выбора, либо истекал срок получения субсидии. – Какие тенденции преобладают сегодня на рынке? – Банки стали проверять заемщиков очень внимательно. Многие вернулись к забытой практике выезда на место работы, созваниваются с директорами и бухгалтерами компаний-работодателей. Резко упали шансы на одобрение кредита у предпринимателей и собственников бизнеса. Появились ограничения на выдачу кредитов специалистам из отдельных отраслей. Пострадали строители, риэлторы, маркетологи, турагенты, финансовые специалисты. Но, пожалуй, основная тенденция – большая доля ипотечных сделок, когда начальный взнос формируется не из накоплений, а от продажи недвижимости. Эту тенденцию можно было предугадать. Те, кто мог купить квартиру в кредит и имеет значительные средства на начальный взнос (больше 30%), взяли паузу. По моим наблюдениям, среди таких покупателей было много инвесторов. Они еще не вернулись на рынок. А вот если у вас есть в собственности квартира и вы задумываетесь об увеличении жилой площади, лучшего времени для сделки нет. Например, чтобы обменять свою однокомнатную квартиру на двухкомнатную в современном панельном доме, надо 800, а то и 500 тыс. руб. Платеж по кредиту на эти суммы на 15 лет составит примерно 11 тыс. и 7 тыс. руб. соответственно. Даже при высоких ставках. Такой платеж может себе позволить массовый клиент. А если квартира приобретается для того, чтобы в ней жить, какая разница, будет она дорожать или дешеветь? Платеж за улучшение площади минимальный, после того как рынок оживится, таких возможностей уже не будет. – Какие банки лидируют сегодня на рынке ипотечного кредитования? – Абсолютный лидер – Сбербанк. В начале года под 17–18% годовых никто кредиты не брал. В результате Сбербанк, который в первой половине года предлагал лучшие ставки, занял более 60% рынка ипотеки. В группе лидеров – банки и компании, работающие по Федеральной ипотечной программе, ВТБ24, Банк Санкт-Петербург, Банк Дельта-Кредит, Росбанк. Благодаря хорошим последним предложениям увеличит долю на рынке Городской Ипотечный Банк, определенные надежды я возлагаю на Нордеа Банк и ряд других банков с участием иностранного капитала. Потенциал нашего рынка от кризиса только увеличился, а опыт банков – лидеров рынка показал, что ипотека – лучшее направление для развития розничных продаж. Именно поэтому я предполагаю, что до конца года на рынке появятся два-три банка с иностранным капиталом, которые предложат неплохие ставки. В том числе рублевые. Обратите внимание: лучшие ставки предоставляются в рамках Федеральной ипотечной программы. Банки без государственного участия пока не могут предложить аналогичных ставок. Они не могут привлечь дешевые долгосрочные деньги. И до тех пор, пока такая возможность не будет доступна коммерческим банкам, полноценное развитие ипотеки невозможно. Искусственное поддержание низких ставок, их дотирование – это плохо. Рынку нужны возможности, а не гарантии и дотации. – Насколько доступны сегодня ипотечные кредиты? – Термин «доступность» меня всегда смущал. Увлекшись этой «доступностью», чиновники и участники рынка делали все возможное, чтобы российские семьи могли взять ипотечный кредит. Основной здесь была возможность «взять», а не «отдавать». Как результат – волна дефолтов среди низко обеспеченных семей. И никакая реструктуризация им не поможет. Главное было – торжественно выдать кредит на покупку квартиры, с минимальным взносом, с неподъемным для семейного бюджета платежом; не думая о том, что будет, если пузырь на рынке недвижимости лопнет… Доступность ипотеки – то же самое, что и доступность новых «Мерседесов» или черной икры. Есть простая формула, определяющая потенциал рынка ипотеки. На покупку жилья могут рассчитывать только семьи, которые зарабатывают в месяц как минимум на кв. м жилья. Будут зарабатывать – можно рассуждать о том, что ставки высоки, переплаты большие, кредит брать дорого. Рынок ипотеки определяется в первую очередь числом жителей, которые зарабатывают указанную сумму, а не уровнем ставок. Ипотека просто позволяет избежать длительного накопления денег на покупку жилья. От того, что государство предложит ставку в 7–8% вместо 10,5–12%%, у населения денег больше не станет. Более того, если искусственно поддерживать спрос на жилье, это обязательно приведет к перекосу рынка, особенно с учетом недостатка мер по стимулированию строительства. Источник: Инна Горбунова – metronews.ru